Leerstand kostet bares Geld: So berechnen Sie Ihre Leerstandskosten
Jeder Monat Leerstand kostet mehr als die entgangene Miete: Fixkosten laufen weiter, Inserate kosten Geld, und das gebundene Eigenkapital arbeitet nicht. Dieser Leitfaden zeigt, aus welchen fünf Komponenten Ihre Leerstandskosten bestehen, wie Sie diese mit einer einfachen Formel berechnen — und was Sie konkret tun können, um Leerstand zu verkürzen.
Jeder Monat, in dem Ihre Wohnung leer steht, kostet Sie Geld — und zwar deutlich mehr als nur die entgangene Miete. Laufende Fixkosten fallen weiter an, egal ob jemand eingezogen ist oder nicht. Dieser Artikel zeigt, aus welchen Komponenten Ihre Leerstandskosten bestehen, wie Sie diese Schritt für Schritt berechnen und was Sie konkret tun können, um Leerstand zu verkürzen.
Was Leerstand wirklich kostet — ein Blick auf die Zahlen
In Deutschland standen zum Zensus-Stichtag Mai 2022 rund 1,9 Millionen Wohnungen leer — 4,3 Prozent des gesamten Wohnungsbestands (Statistisches Bundesamt, Zensus 2022). Davon waren Ende 2024 noch 522.000 Einheiten marktaktiv verfügbar, also für eine Vermietung zugänglich (CBRE-empirica-Leerstandsindex 2025). Allein aus diesen Wohnungen entstehen entgangene Mieteinnahmen von rund 4,4 Milliarden Euro pro Jahr — ohne die weiterlaufenden Fixkosten.
Für Sie als privaten Vermieter ist weniger die volkswirtschaftliche Dimension relevant als die persönliche: Wie viel kostet Sie jeder Leerstandsmonat wirklich? Die Antwort liegt fast immer deutlich über der entgangenen Kaltmiete.
Die fünf Komponenten Ihrer Leerstandskosten
Leerstand ist keine einzige Zahl — er ist die Summe aus fünf verschiedenen Kostenarten. Wer nur die entgangene Miete ansetzt, unterschätzt den tatsächlichen Verlust erheblich.
Entgangene Mieteinnahmen
Die offensichtlichste Position. Bei 900 Euro Kaltmiete entgehen Ihnen pro Leerstandsmonat 900 Euro. Was viele vergessen: Auch die Nebenkosten-Vorauszahlung fällt weg — die zugrunde liegenden Kosten laufen aber weiter.
Nicht umlagefähige Fixkosten
Diese Kosten fallen unabhängig vom Belegungsstatus an und können nicht auf Mieter umgelegt werden:
Hausgeld (WEG-Eigentümer): 3,00 bis 4,50 Euro je Quadratmeter und Monat — darin enthalten sind Instandhaltungsrücklage, WEG-Verwaltung und Gemeinschaftsstrom
Grundsteuer: je nach Hebesatz der Gemeinde, durchschnittlich 0,20 bis 0,40 Euro je Quadratmeter
Gebäudeversicherung: anteilig je Einheit, etwa 0,10 bis 0,20 Euro je Quadratmeter
Finanzierungszinsen: bei laufendem Bankkredit fallen Zinsen unabhängig vom Mietstatus an
Grundgebühren und Mindestabnahmen
Auch ohne Verbrauch fallen monatliche Grundgebühren an:
Strom-/Gas-Grundgebühr: 8 bis 20 Euro pro Monat
Wasser-Grundgebühr: 5 bis 10 Euro pro Monat
Müllabfuhr: 5 bis 15 Euro pro Monat (nach Fläche berechnet)
Anteilige Hausreinigung und Winterdienst: 10 bis 30 Euro pro Monat
Einmalige Kosten beim Mieterwechsel
Beim Übergang zwischen zwei Mietverhältnissen entstehen typischerweise einmalige Ausgaben:
Renovierung und Schönheitsreparaturen: 2.000 bis 8.000 Euro je nach Zustand der Wohnung
Inserate: 50 bis 200 Euro pro Schaltung auf ImmoScout24, Immowelt oder anderen Portalen
Profifotografie: 150 bis 300 Euro
**Maklercourtage** (wenn beauftragt): eine bis zwei Kaltmieten
Opportunitätskosten
Das in der Immobilie gebundene Eigenkapital erzielt während des Leerstands keine Rendite. Kalkulatorisch entgehen Ihnen die Erträge, die dieses Kapital anderweitig einbringen würde. Diese Position bleibt in privaten Kalkulationen oft unsichtbar — wirtschaftlich ist sie real.
So berechnen Sie Ihre Leerstandsquote
Die Leerstandsquote zeigt, welcher Anteil Ihrer Mietkapazität in einem Jahr ungenutzt war.
Für eine einzelne Wohnung
Leerstandsquote (%) = Leerstandstage / 365 × 100
Ein Beispiel: Ihre Wohnung steht 45 Tage leer. 45 / 365 × 100 ergibt eine Leerstandsquote von 12,3 Prozent. Das klingt nach wenig — 6,5 Wochen pro Jahr. Aber in dieser Zeit verlieren Sie mehr als einen Monat Kaltmiete, plus alle weiterlaufenden Fixkosten.
Für mehrere Einheiten
Leerstandsquote (%) = Leerstehende Einheiten / Gesamteinheiten × 100
Beispiel: Sie besitzen vier Wohnungen, eine davon steht seit drei Monaten leer. 1 / 4 × 100 = 25 Prozent — ein Viertel des Portfolios ohne Ertrag.
Rechenbeispiel: Was ein Leerstandsmonat kostet
Nehmen wir eine konkrete Wohnung: 70 Quadratmeter, 900 Euro Kaltmiete, Eigentumswohnung in einer WEG, kein laufender Bankkredit.
| Kostenposition | Monatlich |
|---|---|
| Entgangene Kaltmiete | 900 € |
| Hausgeld (3,50 €/m² × 70 m²) | 245 € |
| Grundsteuer (0,30 €/m² × 70 m²) | 21 € |
| Gebäudeversicherung (0,15 €/m² × 70 m²) | 10 € |
| Strom-/Wasser-Grundgebühren | 25 € |
| Müll, Reinigung, Winterdienst (anteilig) | 20 € |
| **Gesamtverlust pro Monat** | **1.221 €** |
Hochgerechnet kostet Sie dieser Leerstand bei drei Monaten rund 3.660 Euro, bei sechs Monaten rund 7.320 Euro — ohne Renovierungs- und Vermarktungskosten, die noch dazukommen.
Wenn Sie zusätzlich einen laufenden Kredit halten (Beispiel: 200.000 Euro Restschuld bei 3,5 % Zinssatz), addieren sich 583 Euro monatliche Finanzierungskosten. Der Gesamtverlust steigt dann auf rund 1.800 Euro pro Monat.
Der steuerliche Rückfluss: Was Sie tatsächlich verlieren
Ein wichtiger Aspekt, den viele Kalkulationen übergehen: Leerstandskosten sind in der Regel als Werbungskosten steuerlich absetzbar — vorausgesetzt, Sie weisen eine aktive Vermietungsabsicht nach.
Folgende Positionen können Sie in der Steuererklärung (Anlage V) geltend machen:
Hausgeld-Anteile (ohne die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage)
Grundsteuer
Finanzierungszinsen
Versicherungsbeiträge
Inseratskosten und Maklergebühren
Renovierungsaufwand mit nachgewiesenem Vermietungsbezug
Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent erhalten Sie rund 40 bis 45 Cent je absetzbarem Euro zurück. Der Nettoverlust aus unserem Beispiel (1.221 Euro brutto) reduziert sich auf etwa 700 bis 800 Euro netto pro Monat — immer noch erheblich, aber deutlich geringer als die Brutto-Zahl.
Wichtig: Die Absetzbarkeit setzt dokumentierte Vermietungsaktivität voraus. Schalten Sie Inserate, führen Sie Besichtigungen durch und halten Sie beides schriftlich fest. Wer über längere Zeit keine Maßnahmen nachweisen kann, riskiert, dass das Finanzamt Liebhaberei unterstellt und die Werbungskosten nicht anerkennt.
Fluktuationsleerstand und Strukturleerstand
Nicht jeder Leerstand ist gleichartig oder gleichmäßig gestaltbar. Die Unterscheidung ist für Ihr Handeln entscheidend:
Fluktuationsleerstand: entsteht beim normalen Mieterwechsel — der alte Mieter ist ausgezogen, der neue noch nicht eingezogen. In professionell verwalteten Beständen dauert diese Phase sechs bis zehn Wochen, davon sind nur zwei bis drei Wochen echte Bearbeitungszeit (Quelle: EverReal). Dieser Leerstand lässt sich verkürzen, aber nicht vollständig vermeiden.
Strukturleerstand: entsteht, wenn eine Wohnung dauerhaft nicht vermietbar ist — wegen einer zu hohen Mietvorstellung, schlechtem Zustand oder mangelnder Nachfrage in der Region. Laut Zensus 2022 steht über die Hälfte aller leerstehenden Wohnungen in Deutschland seit mindestens einem Jahr leer. Strukturleerstand ist ein Warnsignal, das konkreten Anpassungsbedarf signalisiert.
Fünf Maßnahmen, um Leerstand zu verkürzen
Wenn Ihre Wohnung leer steht, zählt jede Woche. Diese fünf Maßnahmen haben erfahrungsgemäß die stärkste Wirkung:
Vermarktung parallel zur Renovierung starten
Schalten Sie das Inserat, sobald der Auszugstermin feststeht — nicht erst nach Abschluss der Renovierung. So überlappt die Vermarktungszeit mit den Renovierungsarbeiten. Professionelle Fotos (150 bis 300 Euro) amortisieren sich bereits bei einer einzigen Woche kürzerem Leerstand.
Mietpreis realistisch kalkulieren
Eine Wohnung, die acht Wochen auf den richtigen Mieter wartet, kostet mehr als eine Wohnung, die in drei Wochen zu 20 Euro weniger Miete vermietet wird. Zum Vergleich: 20 Euro weniger Kaltmiete pro Monat entsprechen 240 Euro im Jahr. Fünf Wochen kürzerer Leerstand bei 900 Euro Miete spart hingegen 1.125 Euro — allein aus entgangener Kaltmiete.
Mehrere Vermarktungskanäle gleichzeitig nutzen
ImmoScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen und lokale Kanäle parallel zu bespielen verdoppelt die Reichweite ohne proportionalen Mehraufwand. Inserate auf einem einzigen Portal begrenzen die Anzahl der Interessenten unnötig.
Besichtigungen bündeln
Sammelbesichtigungen — alle Interessenten an einem einzigen Termin — sparen Zeit und wirken auf Interessenten oft psychologisch positiv: Wer sieht, dass andere ebenfalls Interesse haben, entscheidet schneller.
Leerstandsdauer aktiv überwachen
Notieren Sie den Leerstandsbeginn und setzen Sie feste Kontrollpunkte: keine qualifizierte Anfrage nach zwei Wochen — Inserat überarbeiten. Nach vier Wochen — Mietpreis überprüfen. Nach sechs Wochen — Makler in Betracht ziehen.
Wann sich professionelle Unterstützung rechnet
Bei einer Wohnung mit 900 Euro Kaltmiete und rund 1.200 Euro monatlichem Gesamtverlust amortisiert sich eine Maklercourtage von 1.800 Euro (zwei Kaltmieten) nach eineinhalb Monaten kürzerem Leerstand. Eine Hausverwaltung, die Mieterwechsel strukturiert begleitet, kann die Leerstandsdauer systematisch senken und die Rendite stabilisieren.
Laut EverReal hebt professionelle Verwaltung die Nettomietrendite im Schnitt um 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte — vor allem durch niedrigere Leerstandskosten und schnellere Wiedervermietung.
Havera unterstützt Hausverwaltungen dabei, Mieterwechsel strukturiert zu begleiten: von der ersten Interessentenanfrage über die Kommunikation mit Eigentümern und Handwerkern bis zur Wohnungsübergabe. Wenn eingehende Anfragen Ihren Posteingang belasten und Ihnen Kapazität für die eigentliche Verwaltungsarbeit fehlt — sprechen Sie uns an.
