Kostenloses Tool · § 559 BGB
Kosten, Förderung und Wohnfläche eingeben — der Rechner ermittelt die zulässige monatliche Mieterhöhung nach § 559 bzw. § 559e BGB, inklusive Kappungsgrenze.
Kosten, Wohnfläche und aktuelle Kaltmiete eingeben — die zulässige Erhöhung erscheint sofort.
Hinweis: Dieser Rechner dient der ersten Orientierung und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Angaben ohne Gewähr. Für rechtsverbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin, einen Rechtsanwalt oder einen Mieterverein bzw. Eigentümerverband.Rechtsstand: Juli 2026 · zuletzt geprüft 07/2026.
Rechtsgrundlage
Nach einer Modernisierung dürfen Vermieter einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen. § 559 BGB erlaubt 8 % der umlagefähigen Kosten pro Jahr. Umlagefähig sind nur die echten Modernisierungskosten: Der Instandhaltungsanteil (ersparte Reparatur) und erhaltene Fördermittel werden vorab abgezogen. Die monatliche Erhöhung ergibt sich aus der Jahresumlage geteilt durch zwölf.
Für den Heizungstausch gilt seit der GEG-Reform der eigene § 559e BGB: Hier sind 10 % umlegbar, aber erst nach zwingendem Abzug der Förderung — und die Kappungsgrenze ist mit 0,50 €/m² in sechs Jahren deutlich niedriger als die allgemeinen 3 bzw. 2 €/m². Genau diese Kappungsregeln werden in der Praxis oft falsch gerechnet.
Nach § 559 BGB dürfen jährlich 8 % der umlagefähigen Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Beim Heizungstausch gilt § 559e mit 10 %, allerdings erst nach verpflichtendem Abzug der Förderung und mit strengerer Kappungsgrenze.
Nach § 559 Abs. 3a BGB darf die Miete durch Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 €/m² steigen — bei einer Ausgangsmiete unter 7 €/m² nur um 2 €/m². Beim Heizungstausch nach § 559e sind es maximal 0,50 €/m² in sechs Jahren.
Nur die reinen Modernisierungskosten. Der Instandhaltungsanteil (ersparte Reparatur/Erhaltung) und erhaltene Fördermittel (z. B. KfW/BAFA) sind vorab abzuziehen. Reine Instandsetzung darf nicht umgelegt werden.
Ja, im Härtefall (§ 559 Abs. 4 BGB): Bedeutet die Erhöhung eine unzumutbare Härte, kann der Mieter widersprechen. Das ist eine Einzelfallprüfung und wird vom Rechner nicht bewertet.
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