Vergleich · § 557a / § 557b BGB
Beide Modelle regeln künftige Mieterhöhungen schon im Mietvertrag — aber nach völlig unterschiedlicher Logik. Der direkte Vergleich für Vermieter, mit Rechenbeispiel und kostenlosen Rechnern.
Kurz gesagt
Die Staffelmiete (§ 557a BGB) vereinbart feste Erhöhungsbeträge zu festen Terminen — maximale Planbarkeit, kein Inflationsschutz. Die Indexmiete (§ 557b BGB) koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex — voller Inflationsschutz, aber keine garantierte Steigerung. Beide schließen sich gegenseitig aus und blockieren reguläre Mieterhöhungen nach § 558 BGB. Faustregel: Wer Planungssicherheit und wenig Verwaltungsaufwand will, wählt die Staffel; wer real keinen Wert verlieren will, den Index.
| Kriterium | Indexmiete | Staffelmiete |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 557b BGB | § 557a BGB |
| Mechanik | Miete folgt dem Verbraucherpreisindex (VPI) von Destatis | Feste Erhöhungsbeträge zu festen Terminen im Vertrag |
| Planbarkeit | Gering — hängt von der Inflation ab | Maximal — jeder Betrag steht ab Vertragsschluss fest |
| Inflationsschutz | Voll — Miete wächst mit der Teuerung | Keiner — hohe Inflation entwertet die Staffeln real |
| Anpassungsaufwand | Erklärung in Textform mit altem/neuem Indexstand nötig | Keiner — Erhöhung tritt automatisch ein |
| Miete kann sinken | Ja — bei fallendem Index kann der Mieter die Senkung verlangen | Nein — vereinbarte Staffeln gelten |
| Mietpreisbremse | Nur für die Ausgangsmiete relevant | Gilt für jede Staffel neu |
| Weitere Erhöhungen (§ 558/§ 559) | Ausgeschlossen (Ausnahme: Modernisierung, die der Vermieter nicht zu vertreten hat) | Ausgeschlossen |
Rechenbeispiel
Ausgangsmiete 800 € kalt, Laufzeit fünf Jahre. Als Staffelmiete vereinbaren Sie +25 € pro Jahr: Die Miete steigt planbar auf 825 €, 850 €, 875 € und 900 € — am Ende garantiert 12,5 % mehr, unabhängig von Inflation und Mietspiegel. Als Indexmiete hängt das Ergebnis am Verbraucherpreisindex: Bei durchschnittlich 2 % Inflation landen Sie nach fünf Jahren bei rund 883 € (+10,4 %) — bei 4 % Inflation dagegen bei rund 973 € (+21,7 %).
Genau das ist der Kern der Entscheidung: Die Staffel gewinnt in Phasen niedriger Inflation und gibt beiden Seiten Planungssicherheit. Der Index gewinnt, sobald die Teuerung über der vereinbarten Staffelrate liegt — schützt also die reale Kaufkraft der Miete. Dafür trägt der Vermieter das Risiko stagnierender oder fallender Indexstände und muss jede Anpassung aktiv in Textform erklären.
Wichtig für beide Modelle: Während der Laufzeit sind Mieterhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) und wegen Modernisierung (§ 559 BGB) grundsätzlich ausgeschlossen. Wer diese Spielräume behalten will, fährt unter Umständen mit dem gesetzlichen Regelfall — der Vergleichsmieten-Erhöhung — besser. Die zulässige Höhe dafür zeigt der Mieterhöhungs-Rechner.
Bei der Staffelmiete (§ 557a BGB) werden künftige Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag als feste Beträge vereinbart. Bei der Indexmiete (§ 557b BGB) folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes — sie steigt (oder fällt) mit der Inflation.
Nein. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Indexbindung ausgeschlossen — beide Modelle schließen sich gegenseitig aus. Auch Mieterhöhungen zur Vergleichsmiete (§ 558 BGB) und wegen Modernisierung (§ 559 BGB) sind bei beiden Modellen weitgehend ausgeschlossen.
Das hängt von der Inflationsentwicklung ab. Bei hoher Inflation holt die Indexmiete typischerweise mehr heraus, weil sie der Preisentwicklung automatisch folgt. Die Staffelmiete bietet dafür planbare, garantierte Steigerungen — auch wenn die Inflation niedrig ist oder die Vergleichsmiete stagniert.
Bei der Staffelmiete gilt die Mietpreisbremse in angespannten Märkten für jede einzelne Staffel neu. Bei der Indexmiete gilt sie nur für die Ausgangsmiete — spätere Indexanpassungen sind von der Mietpreisbremse nicht erfasst.
In beiden Modellen muss die Miete jeweils mindestens zwölf Monate unverändert bleiben. Bei der Staffelmiete ergibt sich der Zeitpunkt aus dem Vertrag; bei der Indexmiete ist eine Anpassung per Erklärung in Textform nötig, die ab dem übernächsten Monat wirkt.
Hinweis: Dieser Rechner dient der ersten Orientierung und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Alle Angaben ohne Gewähr. Für rechtsverbindliche Auskünfte wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin, einen Rechtsanwalt oder einen Mieterverein bzw. Eigentümerverband.Rechtsstand: Juli 2026 · zuletzt geprüft 07/2026.
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