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Hausverwaltung von A bis Z.

Begriffe, Fristen und Rechtsgrundlagen rund um Miet- und WEG-Verwaltung — verständlich erklärt, mit Verweis auf die einschlägigen Paragrafen.

Leitfaden

Fristen in der Hausverwaltung

Übersicht der wichtigsten gesetzlichen Fristen für Miet- und WEG-Verwaltung in Deutschland — von der Betriebskostenabrechnung bis zur Beschlussanfechtung.

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Leitfaden

Betriebskostenabrechnung

Jährliche Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten zwischen Vorauszahlungen und tatsächlichen Kosten — geregelt in § 556 BGB und der Betriebskostenverordnung (BetrKV).

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Leitfaden

Steuerliche Fristen für Vermieter & Verwalter

Übersicht der wichtigsten steuerlichen Fristen rund um Immobilien — von der Steuererklärung über Grundsteuer-Termine bis zu den Aufbewahrungsfristen.

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Aktuelle Gesetze & Pflichten

CO₂-Kostenaufteilung

Seit 2023 werden die CO₂-Kosten der Heizung über ein 10-Stufen-Modell zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt — je schlechter der energetische Zustand, desto höher der Vermieteranteil (CO2KostAufG).

E-Rechnungspflicht (Hausverwaltung & WEG)

Seit 1.1.2025 müssen alle Unternehmen — auch WEG, Vermieter und Hausverwaltungen — strukturierte E-Rechnungen empfangen können. Die Versandpflicht greift gestaffelt ab 2027/2028.

Bleileitungsverbot 2026

Seit dem 12. Januar 2026 sind Bleirohre und bleihaltige Bauteile in Trinkwasserinstallationen verboten (Trinkwasserverordnung) — mit Austauschpflicht für Eigentümer und Vermieter.

Wegfall des Nebenkostenprivilegs (Kabel-TV)

Seit dem 1. Juli 2024 dürfen die Kosten eines Kabel-Sammelvertrags nicht mehr als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden (TKG-Novelle).

Virtuelle Eigentümerversammlung

Seit dem 17. Oktober 2024 kann eine WEG per Dreiviertelmehrheit beschließen, Eigentümerversammlungen rein virtuell (online) abzuhalten — befristet auf maximal drei Jahre je Beschluss.

Gebäudeenergiegesetz (GEG / „Heizungsgesetz“)

Das GEG schreibt vor, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbarer Energie betrieben werden — gekoppelt an die kommunale Wärmeplanung.

Fernablesbare Zähler & UVI-Pflicht

Heiz- und Wasserzähler müssen bis Ende 2026 auf fernablesbare Technik umgestellt sein; ab 2027 gilt die Pflicht zur monatlichen unterjährigen Verbrauchsinformation (UVI).

Grundsteuer in der Betriebskostenabrechnung

Die Grundsteuer ist umlagefähige Betriebskostenart (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Seit der Grundsteuerreform (neue Bescheide ab 1.1.2025) ändern sich vielerorts die umzulegenden Beträge.

Steuer & Abgaben

Steuerliche Fristen für Vermieter & Verwalter

Übersicht der wichtigsten steuerlichen Fristen rund um Immobilien — von der Steuererklärung über Grundsteuer-Termine bis zu den Aufbewahrungsfristen.

Haushaltsnahe Dienstleistungen (§ 35a EStG)

Mieter und Eigentümer können 20 % der Arbeitskosten für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerker direkt von der Steuer abziehen — der Vermieter weist die Beträge in der Betriebskostenabrechnung aus.

Werbungskosten bei Vermietung (Anlage V)

Alle Aufwendungen, die der Erzielung von Mieteinnahmen dienen und in der Anlage V abgesetzt werden können — von Schuldzinsen über AfA bis zu Verwaltungskosten.

AfA / Abschreibung (Immobilie)

Die Absetzung für Abnutzung verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer auf die Steuerjahre. Der Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.

Degressive AfA (Neubau)

Befristete Abschreibung von 5 % pro Jahr vom jeweiligen Restwert für neue Wohngebäude mit Baubeginn bzw. Kauf zwischen Oktober 2023 und September 2029 (§ 7 Abs. 5a EStG).

Spekulationssteuer (Immobilie)

Steuer auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung (§ 23 EStG). Bei durchgängiger Eigennutzung entfällt sie.

Verbilligte Vermietung (66-%-Grenze)

Wird unter der ortsüblichen Miete vermietet (z. B. an Angehörige), hängt der Werbungskostenabzug von der Miethöhe ab: ab 66 % voll, unter 50 % nur anteilig (§ 21 Abs. 2 EStG).

Erhaltungsrücklage steuerlich absetzen

Zahlungen eines vermietenden Eigentümers in die Erhaltungsrücklage der WEG sind erst dann als Werbungskosten abziehbar, wenn die Gemeinschaft die Mittel tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt (BFH 2025).

Grunderwerbsteuer

Einmalige Steuer auf den Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie. Der Steuersatz liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.

Aufbewahrungsfristen

Gesetzliche Fristen, wie lange steuerlich relevante Unterlagen aufzubewahren sind. Für Buchungsbelege und Rechnungen gelten seit 2025 nur noch 8 statt 10 Jahre.

Einspruchsfrist (Steuerbescheid)

Gegen einen Steuerbescheid kann innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch eingelegt werden (§ 355 AO). Danach wird der Bescheid bestandskräftig.

Grundsteuer-Zahlungstermine

Die Grundsteuer wird quartalsweise zum 15.2., 15.5., 15.8. und 15.11. fällig; auf Antrag ist eine jährliche Zahlung zum 1. Juli möglich (§ 28 GrStG).

Gewerblicher Grundstückshandel

Wer in fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, kann steuerlich als gewerblicher Händler gelten — mit Gewerbesteuerpflicht und Wegfall der 10-Jahres-Steuerfreiheit (Drei-Objekt-Grenze).

Umsatzsteuer bei Vermietung

Die Vermietung von Wohnraum ist umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG). Bei der Vermietung an Unternehmer kann zur Umsatzsteuer optiert werden (§ 9 UStG), was den Vorsteuerabzug eröffnet.

Zweitwohnungsteuer

Eine kommunale Steuer auf das Innehaben einer Zweitwohnung. Der Satz liegt je nach Gemeinde meist zwischen 8 und 18 % der jährlichen Nettokaltmiete.

Erbschaft- & Schenkungsteuer (Immobilie)

Steuer auf den Übergang einer Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung. Persönliche Freibeträge (z. B. 400.000 € je Kind) und die Familienheim-Regel können sie stark reduzieren.

WEG-Verwaltung

Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Die Gemeinschaft aller Wohnungseigentümer einer Anlage; seit der WEG-Reform 2020 ein eigenständiger, rechtsfähiger Verband.

WEG-Verwalter

Das von der Eigentümergemeinschaft bestellte Organ, das die Anlage verwaltet und Beschlüsse umsetzt (§ 27 WEG).

Eigentümerversammlung

Das zentrale Beschlussorgan der WEG; muss mit einer Frist von mindestens drei Wochen einberufen werden (§ 24 WEG).

Wirtschaftsplan

Die jährliche Vorausschau über Einnahmen und Ausgaben der WEG, aus der sich die Hausgeld-Vorschüsse ergeben (§ 28 WEG).

Jahresabrechnung (WEG)

Die Ist-Abrechnung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einer WEG nach Ablauf des Wirtschaftsjahres (§ 28 Abs. 2 WEG).

Hausgeld

Die monatlichen Vorschüsse der Wohnungseigentümer zur Deckung der laufenden Bewirtschaftungskosten und der Erhaltungsrücklage.

Erhaltungsrücklage

Die angesparte Rücklage der WEG für künftige Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (früher „Instandhaltungsrücklage“).

Sonderumlage

Eine zusätzliche, einmalige Zahlung der Eigentümer, wenn die geplanten Mittel oder die Rücklage nicht ausreichen.

Sondereigentum & Gemeinschaftseigentum

Die rechtliche Trennung zwischen dem eigenen Wohnungseigentum und dem gemeinschaftlich gehaltenen Gebäudeteilen (§ 5 WEG).

Bauliche Veränderung (§ 20 WEG)

Eine Maßnahme über die ordnungsmäßige Erhaltung hinaus, die einen Beschluss erfordert. Für fünf privilegierte Maßnahmen — u. a. Wallbox und Balkonkraftwerk — besteht ein Anspruch auf Gestattung.

Zertifizierter Verwalter (§ 26a WEG)

Ein Verwalter mit nachgewiesener Sachkunde (IHK-Prüfung oder gleichgestellte Qualifikation). Jeder Eigentümer hat seit Ende 2023 Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter.

Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG)

Eine jährliche Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens und des Rücklagenstands, die der Verwalter jedem Eigentümer zur Verfügung stellen muss — nicht zu verwechseln mit der Jahresabrechnung.

Abrechnungsspitze

Die Differenz zwischen den nach Wirtschaftsplan geschuldeten Vorschüssen und dem tatsächlichen Kostenanteil eines Eigentümers — nur über sie wird in der WEG beschlossen.

Umlaufbeschluss (§ 23 Abs. 3 WEG)

Ein Beschluss der WEG ohne Versammlung, im schriftlichen Umlaufverfahren. Seit der Reform genügt Textform; grundsätzlich ist Allstimmigkeit nötig.

WEG-Reform 2020 (WEMoG)

Die zum 1. Dezember 2020 in Kraft getretene Reform des Wohnungseigentumsrechts (WEMoG) — mit weitreichenden Änderungen bei Beschlüssen, Verwalter und baulichen Veränderungen.

Teilungserklärung

Die Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, mit der ein Gebäude in Sondereigentum (Wohnungen) und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt wird (§ 8 WEG).

Gemeinschaftsordnung

Das Regelwerk der WEG, das Rechte und Pflichten der Eigentümer, Kostenverteilung und Nutzung festlegt — gewissermaßen das Grundgesetz der Gemeinschaft.

Sondernutzungsrecht

Das Recht eines Eigentümers, einen Teil des Gemeinschaftseigentums (z. B. Gartenfläche, Stellplatz) allein zu nutzen, unter Ausschluss der übrigen Eigentümer.

Verwaltungsbeirat

Ein von der Eigentümerversammlung gewähltes Gremium, das den Verwalter unterstützt und überwacht (§ 29 WEG). Seit der Reform ist die Mitgliederzahl frei.

Betriebskosten & Abrechnung

Betriebskostenabrechnung

Jährliche Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten zwischen Vorauszahlungen und tatsächlichen Kosten — geregelt in § 556 BGB und der Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Betriebskosten

Die laufenden Kosten des Eigentums am Grundstück und Gebäude, die nach BetrKV auf den Mieter umgelegt werden können (§ 1 BetrKV).

Umlageschlüssel

Der Verteilungsmaßstab, nach dem Betriebskosten auf die einzelnen Mieter oder Einheiten aufgeteilt werden.

Heizkostenabrechnung

Die überwiegend verbrauchsabhängige Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten nach der Heizkostenverordnung.

Umlagefähige vs. nicht umlagefähige Kosten

Nur laufende Betriebskosten nach § 2 BetrKV dürfen auf Mieter umgelegt werden. Instandhaltung, Reparaturen und Verwaltungskosten gehören nicht dazu — bei Mischkosten ist der nicht umlagefähige Anteil herauszurechnen.

Belegeinsicht

Das Recht des Mieters, die Originalbelege zur Betriebskostenabrechnung einzusehen. Wird sie verweigert, darf der Mieter die Nachzahlung zurückhalten.

Betriebskosten bei Leerstand

Stehen Wohnungen leer, trägt der Vermieter die anteiligen Betriebskosten selbst — sie dürfen nicht auf die übrigen Mieter umgelegt werden.

Wohnflächenberechnung

Die Ermittlung der anrechenbaren Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) — Grundlage für Miete, Betriebskostenumlage und Mieterhöhung.

Verkehrssicherungspflicht & Winterdienst

Die Pflicht des Eigentümers, Gefahren auf dem Grundstück abzuwenden — insbesondere die Räum- und Streupflicht bei Schnee und Eis. Sie kann auf Mieter übertragen werden.

Instandhaltung, Instandsetzung & Modernisierung

Drei oft verwechselte Begriffe: Instandhaltung erhält den Zustand vorbeugend, Instandsetzung repariert Schäden, Modernisierung verbessert und steigert den Wert.

Fristen nie wieder verpassen.

Havera behält Abrechnungen, Versammlungen und Termine im Blick — damit aus Wissen automatisch erledigte Aufgaben werden.

Hausverwaltung von A bis Z.

Fristen in der Hausverwaltung

Betriebskostenabrechnung

Steuerliche Fristen für Vermieter & Verwalter

Aktuelle Gesetze & Pflichten

CO₂-Kostenaufteilung

E-Rechnungspflicht (Hausverwaltung & WEG)

Bleileitungsverbot 2026

Wegfall des Nebenkostenprivilegs (Kabel-TV)

Virtuelle Eigentümerversammlung

Gebäudeenergiegesetz (GEG / „Heizungsgesetz“)

Fernablesbare Zähler & UVI-Pflicht

Grundsteuer in der Betriebskostenabrechnung

Steuer & Abgaben

Steuerliche Fristen für Vermieter & Verwalter

Haushaltsnahe Dienstleistungen (§ 35a EStG)

Werbungskosten bei Vermietung (Anlage V)

AfA / Abschreibung (Immobilie)

Degressive AfA (Neubau)

Spekulationssteuer (Immobilie)

Verbilligte Vermietung (66-%-Grenze)

Erhaltungsrücklage steuerlich absetzen

Grunderwerbsteuer

Aufbewahrungsfristen

Einspruchsfrist (Steuerbescheid)

Grundsteuer-Zahlungstermine

Gewerblicher Grundstückshandel

Umsatzsteuer bei Vermietung

Zweitwohnungsteuer

Erbschaft- & Schenkungsteuer (Immobilie)

WEG-Verwaltung

Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

WEG-Verwalter

Eigentümerversammlung

Wirtschaftsplan

Jahresabrechnung (WEG)

Hausgeld

Erhaltungsrücklage

Sonderumlage

Sondereigentum & Gemeinschaftseigentum

Bauliche Veränderung (§ 20 WEG)

Zertifizierter Verwalter (§ 26a WEG)

Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG)

Abrechnungsspitze

Umlaufbeschluss (§ 23 Abs. 3 WEG)

WEG-Reform 2020 (WEMoG)

Teilungserklärung

Gemeinschaftsordnung

Sondernutzungsrecht

Verwaltungsbeirat

Betriebskosten & Abrechnung

Betriebskostenabrechnung

Betriebskosten

Umlageschlüssel

Heizkostenabrechnung

Umlagefähige vs. nicht umlagefähige Kosten

Belegeinsicht

Betriebskosten bei Leerstand

Wohnflächenberechnung

Verkehrssicherungspflicht & Winterdienst

Instandhaltung, Instandsetzung & Modernisierung

Mietrecht & Fristen

Fristen in der Hausverwaltung

Mietkaution

Mieterhöhung

Schönheitsreparaturen

Mietminderung

Untervermietung

Wohnungsgeberbestätigung

Staffelmiete & Indexmiete

Kappungsgrenze

Mietpreisbremse

Eigenbedarfskündigung

Kündigung wegen Zahlungsverzug

Mängelanzeige

Mietaufhebungsvertrag

Kleinreparaturklausel

Modernisierungsumlage (§ 559 BGB)

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